趁仍低息 轉按賺回贈

利財筆記 ■ 林本利

美國聯儲局過去兩年多已加息7次,香港銀行仍未跟隨加息,最優惠利息(P)依然未曾上調。不過,多間銀行日前上調H按封頂息率,變相向供樓人士加息。林Sir早在一個月前呼籲,趁大部分銀行未加息,把握機會轉按,賺取現金回贈,變相差不多兩年不用支付按揭利息。

花旗銀行周二(8月7日)率先宣布,上調H按計劃的封頂息率至P-2.9厘,實際為2.35厘(原本為2.15厘)。其後,多間銀行先後跟隨上調新造H按計劃的封頂息率,包括豐(00005)、中銀香港(02388)及恒生銀行(00011)。

存入現金 息率掛勾樓按

林Sir7月31日出席iM教室2018年下半年投資講座及8月7日iM教室年金講座時最後呼籲,趁銀行未加息,趕緊考慮轉按,賺取回贈。首先最適合轉按的人,是過去承造高於H+1.3厘的業主,現時各大銀行的H按計劃普遍為H+1.25厘,因此現時可轉按至更相宜的計劃。早前與樓按相關的1個月港元銀行同業拆息(HIBOR)曾升至逾1.9厘,近日1個月HIBOR雖已回落至1.4厘,但大部分業主供樓的實際息率也達2.15厘的封頂位。既然轉按後供樓利息也是2.15厘,不如轉按賺取回贈。

林Sir以實際例子解釋如何轉按賺回贈,假設物業估值1,000萬元,轉按借貸額為500萬元,若現金回贈為1.8%,可獲9萬元。假設每月供樓息率也到達2.15厘封頂位,借款500萬元,年期25年,每月供款21,560元,當中本金約1.2萬元,利息8,900多元。

林Sir建議承造25年按揭,即使未來加息1厘,至3.25厘,也可申請延長至30年期,令按揭供款繼續維持在2.1萬元。若同時使用按揭掛勾存款戶口,存款額最多為借貸額五成,享有與樓按息率相同的2.15厘,故存入250萬元,首月利息為4,479元,換言之實際供款約1.7萬元。

再不加息 細銀行難生存

以上轉按動作有何好處?林Sir直言趁未加息,以上轉按做法,可令供樓首兩年不用支付利息。因為每月樓按供款中,約8,900元是利息,若再減去4,400多元存款利息,即實際向銀行付息僅4,500元左右,首20個月利息合共約9萬元,9萬元現金回贈幾乎可支付首兩年的供樓利息。不過,轉按的代價是需支付約5,000元律師費,並在未來兩年不能換樓,以免遭銀行罰息。即使近日銀行宣布加息,由於幅度細,轉按依然會有賺。

換個角度看,銀行放貸500萬元,若本港繼續不加息,客戶首兩年只需支付約10萬元利息,銀行提供了9萬元現金回贈下,即是銀行兩年只賺約1萬元。林Sir相信:「銀行要搶佔市場,主要想業主轉按增加貸款額,之後再推銷投資產品給他們。」
若香港繼續不加P息,只有存款較多的大銀行才能夠生存,例如豐銀行、中銀香港、恒生銀行這些銀行低息存款較多,即使按息持續到達封頂位,仍然有利可圖。例如恒生銀行日前公布中期業績,半年多賺29%,股價亦能高企在200元以上。相反,細銀行若支付1.9厘HIBOR拆借,在客戶身上收取2.15厘,一年只得0.25厘,不夠收回現金回贈金額。

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按︰本文撰寫時銀行仍未上調按揭封頂息率

重點

  • 過去承造H+1.3厘或以上的業主,最適宜轉按。
  • 趁銀行未上調H按封頂息率,趕緊考慮轉按。
  • 若香港繼續不加P,僅存款較多的大銀行才能生存。
  • 即使近日銀行宣布加息,由於幅度細,轉按依然會有賺。

林本利  前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及經濟學。

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本文轉載自《iMoney智富雜誌》564期(香港經濟日報集團成員)
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