供應大增 切忌盲搶樓

利財筆記 ■ 林本利

林鄭今年的施政報告宣布透過按揭證券公司,大幅調高首置按揭上限,800萬元物業最高可以按九成,1,000萬元可按八成。

施政報告發表前,財政司司長陳茂波已放風說政府會研究放寬按保樓價上限,方便市民上車(或再上車),一般以為只會由現時的600萬元物業可按八成,放寬至700萬或800萬元,避免首置人士集中搶購600萬元或以下物業。料不到竟然大幅度放寬至1,000萬元,而且還容許市民透過轉按,賣樓套現,享受八成,甚至九成按揭。

▎今次出招為救樓市

自今年6月林鄭強行修訂《逃犯條例》,觸發大規模示威和衝突後,樓市已慢慢下調,至施政報告發表前已由高位下挫約6%,個別地區跌幅更超過10%。政局不穩,樓價和經濟下滑,市民撤資,努力尋找第二家園。現在政府突然間大幅調高首置按揭上限至1,000萬元物業,卻不肯放寬銀行樓按上限,明顯是為了托市,以及幫按揭證券公司做生意。

倘若樓市繼續下滑,由高位下挫超過一成,甚至兩成,失業率上升,過去幾年以高價、高按揭成數和高息向地產商認購樓花的買家,恐怕承擔不來,紛紛割價求售。到時自然產生骨牌效應,令樓價急速下滑,負資產湧現。今次政府出招,其實亦是為了救市。

1997年回歸後首任特首董建華推行八萬五房策,容許地產商以超低地價,甚至免地價修改土地規劃,興建大量私樓,令房屋供應量大增,到1999年已達標(見表一,數字未包括每年近3,000個700平方呎的村屋單位),2001年更超額完成,當年房屋供應量接近10萬個(連同村屋)。

到2002年,私樓供應量由1997年的1.5萬多個急升至3.2萬多個,樓價從高位下挫超過六成,地產商便游說政府救市,停建停售居屋,終止租置計劃。當時負責房屋事務的孫明揚推出「孫九招」,試圖拯救樓市,當中包括賤賣居屋紅灣半島給地產商(新鴻基及新世界),讓他們包裝成豪宅轉售圖利。到2003年下半年樓價終於止跌回升,至今上升4倍多。

▎供應增

慎摸頂入市

很多人怪責前任特首曾蔭權在任期間停止造地,令政府缺乏土地儲備去應付日後的房屋需求。但實情是當時他新增發展局局長一職,委任林鄭負責統籌各政府部門做好土地規劃,結果林鄭並沒有做好工作。由於有大量未出售的居屋和私樓,房屋空置量急升,樓價亦難以大升。

曾蔭權由2005年3月接替董建華出任特首後,樓價大致平穩發展,中原指數大部份時間徘徊在50至70水平,當樓價有飆升象時,政府便推出未出售的居屋應市,遏止樓價飆升。到2012年他卸任時,樓價大致是市民可以負擔的水平,供樓負擔比率不過30%至40%左右。反而梁振英及林鄭月娥上台後,樓價持續上升,供樓負擔比率升至60%,脫離市民購買力。

從過往經驗顯示,只要政府有決心增加土地供應和壓抑內地人來港買樓,房屋供應定可滿足港人住屋需求,維持樓市平穩發展,不會大升大跌。那些以為政府放寬樓按便令樓價大升的人,完全忽視未來私樓和資助房屋供應將大增。在供應大增,加上港人走資的形勢下,首置者切忌「盲搶樓」,以免摸頂入市。

(本文轉載自《iMoney智富雜誌》627期)


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